Grondbeleid

Parameters grondexploitatie
De gehanteerde parameters bij grondexploitaties spelen een belangrijke rol en hebben invloed op het (geraamde) resultaat. Vanuit het Besluit begroting en verantwoording (BBV) is voorgeschreven dat de discontovoet voor alle grondexploitaties 2 procent bedraagt. Andere indexcijfers die bij de bepaling van het resultaat een rol spelen, zijn de stijging van de kosten voor het aanleggen van de voorzieningen binnen het gebied en de te maken plankosten. Daarnaast zijn de indexcijfers voor opbrengstenstijging en de rente van belang. Voor de actualisaties van de grondexploitaties per 1 januari 2024 zijn eenduidige parameters gekozen en is de rente bepaald op basis van de geharmoniseerde gemeente West Betuwe.

De diverse bijzondere (markt)ontwikkelingen, zorgen voor onzekerheid over hoe de prijsdalingen/-stijgingen op de woningmarkt en in de GWW-sector (Grond-, weg en waterbouw) zich in 2024 en volgende jaren gaan ontwikkelen. Wijziging van één of meer parameters heeft namelijk impact op de financiële uitkomst van de grondexploitaties. Het is daarom zaak de prijsontwikkelingen nauwgezet te volgen en te rapporteren in de bestuursrapportage.
In overeenstemming met de BBV-regels, worden na 2032 geen opbrengsten geïndexeerd binnen de grondexploitaties. De gemeente heeft geen grondexploitaties die langer lopen dan 2032. Indien met (toekomstige) afnemers van bouwrijpe grond reeds contractuele afspraken zijn gemaakt over indices wordt in die gevallen daarop aangesloten in de grondexploitaties. Dit laatste geldt (deels) voor De Plantage en Slingerbos.

Bovengenoemde gehanteerde parameters zijn toegepast voor 2024 en volgende jaren in de door de raad vastgestelde MPG 2024. Bij de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2025 wordt weer in overleg met de accountants bepaald of aanpassingen benodigd zijn op basis van op dat moment beschikbare cijfers en data. Uit onderzoeken Q2 2024 van zowel Metafoor BV en Stadskwadraat komt naar voren dat de gehanteerde percentages vooralsnog voldoende danwel in lijn liggen met de gehanteerde parameters. Dit betekent dat de parameters niet tussentijds bijgesteld hoeven te worden.

Grondexploitaties
De gemeente West Betuwe kent onderstaande grondexploitaties die gekwalificeerd zijn als Bouwgrond in Exploitatie (BIE-grex). In onderstaande tabel zijn de verwachte einddata, boekwaarden, te realiseren kosten en opbrengsten, resultaten voorzieningen en benodigde risicoreserves weergegeven. Op verschillende grondexploitaties is al tussentijdse winstneming toegepast, conform de BBV-regelgeving. Voor grondexploitaties met een negatief resultaat is een verliesvoorziening getroffen. Het resultaat op netto contact waarde (NCW) prijspeil 1 januari 2024 bedraagt 23,8 miljoen euro negatief. Voor een uitgebreide toelichting op de complexen wordt verwezen naar het MPG 2024.

Wanneer de actualisaties van de grondexploitaties per 1 januari 2025 zijn voltooid, kunnen geconsolideerde boek- en eindwaarden voor de grondexploitaties worden berekend. Deze worden in de Meerjaren Programma Grondexploitaties 2025 opgenomen en aan de raad aangeboden bij de jaarrekening 2024.

Ontwikkelingen in de projecten 2025
In deze paragraaf Grondbeleid zijn alleen de lopende goedgekeurde projecten / grondexploitaties opgenomen. Nieuwe projecten / grondexploitaties moeten eerst worden aangeboden en vastgesteld door de raad voordat ze in deze paragraaf worden besproken.

In Spijk zal de bouw van de woningen de belangrijkste activiteit zijn in 2025. Daarna kan er woonrijp gemaakt worden.

De belangrijkste ontwikkelingen op het gebied van de Plantage is dat er afspraken zijn gemaakt met de ontwikkelaars over de ontwikkeling van Deelplan 3 (Plantage Noordoost). Dit resulteert in het feit dat 2025 gericht is op het bouwrijp maken, verkoop woningen door ontwikkelaars en de start bouw in de 2^e helft van 2025. Belangrijkste aandachtspunt blijft het tijdig leveren van (bouw)stroom door Liander! Daarnaast is de projectteam bezig met de verwerving van de gronden in de zuidrand langs de Blankertseweg om te zorgen dat de ontwikkeling van Deelplan 4 (Plantage Zuidoost) ook opgestart kan worden. Het streven is om in 2025 ook voor dit deelgebied afspraken te maken. Een risico voor de ontwikkeling van Deelplan 4 is de N327 en wel op twee manieren. Het eerste punt is de spoorwegovergang aan de noordoostzijde van De Plantage. Het ontwikkelen van meer woningen zorgt voor meer verkeersbewegingen op deze spoorwegovergang waardoor meer gevaarlijke situaties ontstaan die niet acceptabel zijn voor ProRail. Het tweede punt is de toegang van de wijk op de N327. Dit is op dit moment een rotonde en moet worden aangepast. Dit heeft mogelijk invloed op de ontwikkeling van Deelplan 4 van de Plantage.

In Herwijnen-Oost wordt nog een klein plannetje gerealiseerd van circa 8 woningen. Hiervoor zal een ruimtelijke procedure worden doorlopen en de kavels openbaar op de markt worden gezet.

Vooralsnog ligt de ontwikkeling Klingelenberg Noord stil. De verwachting is dat de planvorming in 2025 opgestart gaat worden.

Als alles volgens planning verloopt zal de verkoop van woningen in Molenblok in 2025 starten. Dat is ook het teken voor de gemeente om de locatie bouwrijp te gaan maken.  De ontwikkelaar van fase 1 heeft in 2023 een rechtszaak aangespannen tegen de gemeente om de overige fases ook te mogen ontwikkelen. Deze rechtszaak loopt nog.

De gronden in Slingerbos zijn overgedragen aan de ontwikkelaar die gestart is met de bouw en naar verwachting in 2025 de eerste woningen zal opleveren. Dit betekent dat het woonrijp maken ook in 2025 opgestart gaat worden door de gemeente.

De Mackaylaan wordt eind 2024  worden afgesloten, omdat het project is afgerond.

De planvorming voor Hondsgemet-Noord is opgestart met het opstellen van een masterplan. In 2025 zal de planvorming verder vorm worden gegeven en procedures opgestart na akkoord van de raad. Een van de belangrijkste pijlers onder de ontwikkeling van Hondsgemet-Noord zal een energievisie zijn. Hondsgemet-Noord heeft (nog) geen toezegging op levering van stroom, zoals de gemeente die wel heeft voor De Plantage. De consequentie is dat volgens huidige inschattingen die toezegging van levering wel eens pas na 2030 kan zijn. Daarom wordt de optie voor een energieneutraal bedrijventerrein een belangrijk aandachtspunt in de ontwikkeling. De aanwezigheid van de wind- en zonne-energie in de nabijheid is daarbij een kans.
Verder is de ontwikkeling van Hondsgemet-Noord onlosmakelijk verbonden met de verkeersproblemen op de N327. Een ontwikkeling zorgt voor meer verkeersbewegingen, die volgens de provincie niet op de N327 afgehandeld kunnen worden. Aanpassingen aan de N327 zijn van daarmee van essentieel belang voor de grondexploitaties van De Plantage en Hondsgemet-Noord. Om dit in goede banen te leiden is er een projectteam verantwoordelijk voor de drie projecten (De Plantage, de N327 en Hondsgemet-Noord).

In Hondsgemet-Zuid moet nog de groenstructuur worden aangelegd. De uitgifte van de ‘eiland’-kavel is afhankelijk van de ontwikkelingen rondom de N327.